studium_W

Kobos: Co kształtuje współczesną Warszawę?

Rynek? Tak, ale… Architekci? Bardzo by chcieli… Planiści? Jacy planiści! Odpowiedź na pytanie, kto nadaje kształt warszawskiej architekturze XXI nie jest jednoznaczna i zależy od przyjętej perspektywy.

Gdyby zapytać o to architektów, odpowiedzieliby pewnie „my”, a każdy chętnie pomyślałby w duchu „ja”. Ale nawet ci, którzy wypracowali rozpoznawalny styl i zrealizowali dość projektów, by dało się go uchwycić, nie mogą udawać, że pracują w oderwaniu od kontekstu. Chcąc nie chcąc biorą udział w rynkowej grze między klientami, deweloperami, najemcami i dostarczycielami powierzchni biurowej. Nad tym wszystkim są jeszcze miejskie plany, dokumenty, decyzje, procedury i tworzący je urzędnicy. Kto wygrywa tę próbę sił?

Pole bitwy określa podstawowy dokument, do znudzenia i nieco na wyrost nazywany „architektoniczną konstytucją miasta”. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego obejmuje całą Warszawę, dzieli ją na obszary, określa jakie funkcje mają spełniać i niewiele oprócz tego. To dokument ważny, ale bardzo ogólny, a jego znaczenie osłabia jeszcze urzędnicza praktyka, polegająca na… wydawaniu sprzecznych z nim decyzji. Wprawdzie we wrześniu 2010 roku Naczelny Sąd Administracyjny uznał to za niezgodne z prawem, ale wyrok dotyczył pojedynczej sprawy z Torunia. Ówczesny wiceprezydent Warszawy Andrzej Jakubiak zapowiedział wtedy, że ratusz będzie się do tego orzeczenia stosował, ale deklaracja nie została poparta żadnym oficjalnym dokumentem.

To, czego nie precyzuje studium, określać powinny miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, uchwalane dla fragmentów miasta. Przepisy pozwalają dokładnie zapisać w nich, co, jak i gdzie wolno budować, a procedura uchwalania zakłada udział lokalnej społeczności i właścicieli gruntów.

Niestety, Warszawa pokryta jest planami zaledwie w 1/4, a te już uchwalone nierzadko trzeba poprawiać lub aktualizować, co ciągnie się latami. Nie dotyczy to tylko trwającego dwie dekady sporu o zabudowę placu Defilad – na przykład plan miejscowy dla terenów na Czystem procedowany jest od 2004 roku i wciąż nie został przyjęty. A i tak jest już nieaktualny, obejmuje bowiem tereny kolejowe. Te jeszcze niedawno dla miejskich planistów były białą plamą, której się nie dotykali. Teraz samorządy mogą decydować, co w przyszłości może się znaleźć na działkach należących dziś do kolei, więc obejmujące je dokumenty trzeba będzie zaktualizować.

źródło: http://bip.warszawa.pl/Menu_przedmiotowe/ogloszenia/plany_zagospodarowania/Studium.htm

Zdarza się jednak, że presja opinii publicznej bywa skuteczna. Gdy właściciel działki przylegającej do Pola Mokotowskiego zaczął ją grodzić, alarm wszczęty przez mieszkańców, media i radnych sąsiadujących z parkiem dzielnic doprowadził do błyskawicznego zakończenia procedury, która ciągnęła się kilka lat. Park jest już bezpieczny, czego nie można powiedzieć o budżecie miasta – właściciel działki sądzi się z ratuszem o milionowe odszkodowanie za obniżenie jej wartości.

Niestety plany miejscowe rzadko określają coś więcej, niż funkcja danego obszaru, wysokość dopuszczalnej zabudowy i liczba oraz wysokość dominant. Do rangi wydarzenia urasta zapis o zakazie tak popularnego grodzenia terenu płotami, który pojawił się w planach dla Miasteczka Wilanów czy Pola Mokotowskiego. Osobna sprawa to egzekucja zapisów planu przez nadzór budowalny: dość powiedzieć, że na Wilanowie płoty w końcu i tak się pojawiły.

Próba administracyjnego narzucenia właścicielom działek, co mogą na nich budować spotyka się z ciągle protestami w imię „świętego prawa własności”. Mieszkańcy Boernerowa, willowego osiedla na obrzeżach stolicy, zaplanowanego od podstaw w latach trzydziestych, domagali się swego czasu uchwalenia planu, który ochroni spójną zabudowę okolicy. Gdy przyszło do konsultowania gotowego projektu, który regulował rodzaj okien i kształt ogrodzeń, 280 właścicieli nieruchomości złożyło… ponad 300 protestów.

Tam, gdzie planu miejscowego nie ma – a dotyczy to przede wszystkim sporej części Śródmieścia – buduje się w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy, zwane w branży „wuzetkami“. To substytut prawa miejscowego: administracyjne decyzje wydawane w zaciszu gabinetów, które nie podlegają żadnym konsultacjom społecznym. Podstawowym kryterium jest przy tym płynna i nieokreślona zasada dobrego sąsiedztwa. Jak pokazuje życie, „dobrymi sąsiadami” mogą być budynki nawet nie próbujące do siebie przystawać, a efektem są takie „perełki”, jak Belvedere Residence – różowy apartamentowiec o urodzie hotelu w egipskim kurorcie, wyrastający ponad okoliczną zabudowę i zieleń Łazienek Królewskich. Uzasadnieniem dla jego wysokości mogły być bloki oddalone o kilkaset metrów.

„Wuzetki” są interpretowane przez architektów, którzy szykują projekty budowlane. Przy wydawaniu pozwoleń na ich realizację ratusz sprawdza już tylko zgodność z „wuzetką”. W tej procedurze nie ma więc miejsca na publiczną debatę o estetyce projektu. Ba, jedyną dopuszczalną prawnie formą polemiki z decyzją jest jej oprotestowanie. A to oznacza początek długiej drogi przez kolejne instancje sądów administracyjnych, która – jak pokazał przykład wieżowca przy Złotej 44 – może się skończyć cofnięciem pozwolenia na trwającą już budowę.

Do takiego paradoksu doprowadzili mieszkańcy sąsiedniego bloku, przerażeni widmem kolosa stojącego kilkanaście metrów od ich okien. Oprotestowali jednocześnie warunki zabudowy i pozwolenie na budowę, zarówno pod względem merytorycznym, jak i formalnym. Od kolejnych wyroków odwoływali się – raz skutecznie, raz nie. Dokumenty wracały „do ponownego rozpatrzenia”. Urzędy wydawały kolejne decyzje, a te znów były oprotestowywane. W efekcie inwestycja opóźniła się o kilka lat, choć trzeba dodać, że na perypetie administracyjne nałożyły się problemy finansowe dewelopera. Złota 44 rośnie jednak w górę, a symbolem podobnych sporów pozostanie sąsiedni hotel InterContinental. Wcięcie i potężna „noga” podpierająca wyższą część wieżowca to efekt walki mieszkańców pobliskiego bloku o dostęp do światła słonecznego.

Procedury związane z wydawaniem decyzji budowlanych są więc niezwykle skomplikowane, a mimo to wciąż bardzo płynne i – w ostatecznym rozrachunku – uznaniowe. Decydujący wpływ na architekturę mają nie przepisy, lecz ci, którzy je interpretują: urzędnicy.

Pierwszą personalną decyzją Hanny Gronkiewicz-Waltz po objęciu stanowiska prezydenta Warszawy było zwolnienie Michała Borowskiego z funkcji szefa biura architektury i polityki przestrzennej. Wprowadzony do ratusza przez Lecha Kaczyńskiego architekt i wykładowca na wydziałach architektury Politechniki Warszawskiej i Królewskiej Politechniki w Sztokholmie obstawiony został kilkunastoma pełnomocnictwami (m.in. ds. ochrony Pola Mokotowskiego, budowy Muzeum Historii Żydów Polskich czy remontu Krakowskiego Przedmieścia). Był barwną postacią, chętnie wdawał się też w polemiki na temat architektury i urbanistyki. Na łamach stołecznej prasy przekonywał do decyzji o wprowadzeniu niskiej zabudowy na pl. Defilad, tłumacząc że potężne wieżowce zabiją centrum miasta i uczynią je nieprzyjaznym dla pieszych. Gdy Kaczyńskiego zastąpił Mirosław Kochalski, a potem Kazimierz Marcinkiewicz, rola Borowskiego wzrosła jeszcze bardziej.

Po wyborach chciał współpracować z Hanną Gronkiewicz-Waltz, ta jednak nie była zainteresowana, zlikwidowała nawet stanowisko naczelnego architekta miasta. Kompetencje dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę przejął Marek Mikos, dotychczasowy zastępca Borowskiego, który pełni obowiązki dyrektora biura architektury i polityki przestrzennej.

Mikos jest niemal dokładnym przeciwieństwem poprzednika. Głos w sprawach miejskich zabiera rzadko lub wcale. Mediów unika. Własne opinie zachowuje dla siebie, a swoje wpływy realizuje wyłącznie na płaszczyźnie formalnej. To on ustala, czym jest w praktyce „dobre sąsiedztwo”. Nie miał problemu, by „przyciąć” o 15 metrów wieżowiec zaprojektowany przez samą Zahę Hadid. W tej sytuacji ujawniła się zarówno siła, jak i słabość szefa miejskiego biura architektury. Mógł zaingerować w autorską koncepcję gwiazdy światowej architektury, ale nie miał podstaw prawnych, by odrzucić „spadochronowy” projekt świadomie ignorujący kontekst i jawnie zaburzający układ „warszawskich twin towers” – Marriotta i Oxford Tower.

Drugim biurem, które ma ogromny – i równie enigmatyczny – wpływ na miejską politykę przestrzenną jest biuro nieruchomości. Jego szef, Marcin Bajko, odpowiada za nieruchomości należące do miasta. Zarówno budynki, jak i działki. To w jego gabinecie zapadają decyzje o tym, które z nich trafią na rynek. A trafiają głównie te, dla których biuro architektury wyda wcześniej warunki zabudowy lub uchwali plan miejscowy. Na styku tych dwóch jednostek kształtuje się więc ład przestrzenny miasta.

Bezpośrednim przełożonym szefów biur jest prezydent miasta. Hanna Gronkiewicz-Waltz rozdzieliła jednak ten nadzór między swoich zastępców. Za architekturę odpowiada Jacek Wojciechowicz. W szczycie budowlanego boomu na biurku tego ostatniego  piętrzyły się wizualizacje i makiety projektów. Wobec arbitralności decyzji biura architektury (jeden z inwestorów usłyszał kiedyś w urzędzie miasta, że nie dostanie pozwolenia na budowę, bo „elewacja jakaś taka czarna”), inwestorzy starali się zainteresować swoimi pomysłami „samą górę”. Wiceprezydent chętnie słuchał i oglądał. Wiele ze zgłoszonych wtedy projektów nie wyszło nigdy poza wniosek o wydanie warunków zabudowy. Tak stało się np. z 330-metrowym wieżowicem, który tajemniczy inwestor chciał stawiać przy placu Starynkiewicza. Przyszedł – kto wie, czy nie na szczęście – kryzys i makiety trafiły na półkę, pozostawiając bez odpowiedzi pytanie o realny efekt spotkań w ratuszu.

Znaczący wpływ na współczesną architekturę Warszawy mają natomiast służby konserwatorskie. Biorąc pod uwagę, że niespełna 70 lat temu miasto zostało zniszczone w 80 procentach, może to dziwić. Ale stołeczny konserwator zabytków odpowiada m.in. za ochronę panoramy Strego Miasta, wpisanego na listę światowego dziedzictwa kultury UNESCO. I w związku z tym opinuje praktycznie każdy wystający ponad śródmiejską średnią gmach na ternie od Cytadel po Łazienki Królewskie. Rozmaite formy prawnej ochrony okazują się niewystarczające. Gdy właściciel jest dostatecznie zdeterminowany, znajdzie sposób – legalny lub nie – by w środku dzielnicy willowej postawić blok.

Postępująca destrukcja istniejącej substancji to jeden najważniejszych czynników kształtujących całokształt współczesnej Warszawy. Pierwsza dekada XXI wieku przyniosła w tej kwestii nieznaczną poprawę – najwięksi deweloperzy nie są już tak obojętni na złą prasę, by pozwalać sobie na bezczelne burzenie zabytków. Z coraz większym zrozumieniem spotyka się też postulat ochrony dorobku architektury powojennej. Wpisanie Pałacu Kultury do rejestru zabytków spotkało się wprawdzie z protestami, podchwyconymi przez część polityków. Kilka lat później objęcie ochroną Domu Partii przeszło już praktycznie bez echa. Wciąż jednak nie ma w Warszawie mechanizmu, który skutecznie chroniłby mniejsze, znajdujące się w prywatnych rękach zabytki. Wciąż zdarzają się też tajemnicze podpalenia, a kamienice czy wille na Saskiej Kępie lub Mokotowie w ciągu jednego weekendu potrafią się zamienić w kupę gruzu.

Niestety, to często pośredni efekt wpływu, który na miejską architekturę wywiera wciąż… Bolesław Bierut. A raczej wydany przez niego w 1945 roku dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Efekty przejęcia gruntów leżących w przedwojennych granicach miasta stolica odczuwa do dziś. Około 16 tysięcy nieruchomości ma nieuregulowany status własnościowy i jest – jak określił to Marcin Bajko – „tykającą bombą reprywatyzacyjną”. Ratusz nie może w te nieruchomości inwestować ani sprzedać ich na wolnym rynku. Dotyczy to zarówno atrakcyjnych, pustych działek jak i zabytkowych kamienic z komunalnymi lokatorami. Ekstremalny przykład to jeden z bloków przy ulicy Wilczej. Zbudowano go już po wojnie, na działce, którą miasto musi oddać spadkobiercom właścicieli. Co stanie się z budynkiem? Prawdopodobnie zostanie sprzedany tym samym osobom, razem z mieszkańcami…

Te skomplikowane zależności i negatywne zjawiska koncentrują się w Śródmieściu, czy szerzej – w granicach przedwojennej Warszawy. M.in. z tego powodu znane w innych metropoliach zjawisko urban sprawl przybiera w Warszawie trudną do ogranięcia skalę. W poszukiwaniu szybkiego i efektywnego zarobku, deweloperzy na masową skalę zabudowują te rejony, których dekret nie objął (Białołęka) lub te, gdzie kwestie własności rozstrzygnięto, uwłaszczając państwowe firmy, następne doprowadzone do upadku (Służewiec Przemysłowy). Jeszcze inni zabudowują odrolnione tereny w podwarszawskich gminach, czego efektem są kuriozalne osiedla na wąskich, długich działkach, które sąsiadują z polami uprawnymi o podobnym kształcie. Urbanizacja jest w krótkiej perspektywie korzystna dla podwarszawskich samorządów, bo  przybywa im nowych podatników. W dłuższej okazuje się jednak fatalna dla aglomeracji duszącej się w korkach na wąskich drogach dojazdowych, bo wymusza inwestycje w miejską infrastrukturę na wiejskich dotąd terenach.

Gdyby jednak za wyznacznik przyjąć liczbę nowych mieszkań, to architekturę Warszawy definiowałyby właśnie masowa zabudowa na obrzeżach, a nie pojedyncze inwestycje w najbardziej pożądanych dzielnicach, bliżej centrum. Według danych firmy konsultingowej REAS, w latach 2002 – 2010 najmniej mieszkań oddano na Żoliborzu (1,4 tys.), gdzie nie powstało żadne duże osiedle. Niekwestionowanym liderem jest natomiast Białołęka (22,4 tys.). Daleko za nią uplasowały się Ursynów (14,4 tys.), Mokotów (13,8 tys.) i Bemowo (13,5 tys.). Straty odrabiać zaczęła piąta w kolejności Wola, gdzie tylko w latach 2009 – 2010 powstało ponad 4 tysiące nowych mieszkań. Tym samym dzielnica zostawiła w tyle Wilanów, który podobne tempo rozwoju odnotował w latach 2008 – 2009.

Białołęka, Wilanów, Ursus, Bemowo, a także sąsiadujące z nimi przedmieścia to dziś tereny urbanizujące się w tempie, za którym nie nadąża miejska infrastruktura. Zamiast ulic – potoki błota. Zamiast komunikacji miejskiej – setki samochodów stojących w korku. Zamiast szkoły na osiedlu – codziennie podróże do centrum miasta. Zamiast parku – ogrodzony płotami plac zabaw na klaustrofobicznym podwórku. To też jest kształt współczesnej stołecznej architektury, która powstaje po to, by spełnił się sen o własnym „apartamencie” w „kameralnym zespole” położonym „15 minut jazdy” od centrum Warszawy.

Nie buduje się już bloków ani mieszkań – w żargonie marketingowców firm deweloperskich to są właśnie powstające na peryferiach „apartamentowce w segmencie popularnym”, przykład architektury w całości ukształtowanej przez rynek. Normy, takie jak wskaźnik miejsc parkingowych na mieszkańca, spełnione w minimalnym stopniu, gwarantującym otrzymanie pozwolenia na budowę, ale już nie wygodę. Okna do podłogi, mały ale własny balkon, winda – to postęp. Ale powierzchnia  coraz częściej rodem z PRL-owskich normatywów – oto architektura, która już dziś, w porównaniu z blokami z poprzedniej epoki bywa na straconej pozycji. Nawet najbardziej zapuszczone blokowiska mają bowiem od lat dostęp do komunikacji miejskiej, szkołę, przedszkole i sklepy.

Państwo nie inwestuje w mieszkania komunalne, ani socjalne. Innych opcji, niż kupno mieszkania na kredyt, właściwie w Polsce nie ma. Nic więc dziwnego, że mieszkania maleją. – W lipcu bieżącego roku przeciętny metraż mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów wyniósł 68,6 mkw., podał Główny Urząd Statystyczny. Tymczasem optymalna powierzchnia mieszkania poszukiwanego przez nabywców w całym kraju to około 51,5 mkw – piszą w „raporcie” analitycy z firmy PR. Do raportu dołączona jest kolorowa wizualizacja fontanny przed blokiem budowanym w Skoroszach, na terenie Ursusa. – W rozpoczętej w tym roku fazie inwestycji, podobnie jak w etapie, którego budowa zbliża się już do końca, znalazło się więcej najbardziej poszukiwanych dwupokojowych lokali o  powierzchni od 39 mkw. i trzypokojowych o metrażu od 49-metrowych – informuje deweloper.

Architekci oddali pole deweloperom. Nie walczą o jakość architektury, lecz z pokorą przyjmują zalecenie, by „maksymalizować PUM”. Klienci – jeśli ich stać – biorą to, co jest. Rynek nie oferuje im szczególnego wyboru. Pojedyncze osiedla o prawdziwie wielkomiejskim charakterze nie zmieniają ogólnego wyrazu warszawskiej mieszkaniówki. Nawet jeśli pod projektem podpisują się duże pracownie architektoniczne o wyrobionej marce, o kształcie całości decydują deweloperzy. Efektem są osiedla podobne do siebie tak, jak bloki zbudowane w tej samej dekadzie PRL na dwóch końcach Polski. Osiedle Santorini na Grochowie jest łudząco podobne do innego projektu firmy JEMS Architekci, zrealizowanego przez JW Construction przy Górczewskiej. Niedaleko, dla tego samego dewelopera, bloki zaprojektował zespół Stefana Kuryłowicza, ale ręki uznanego, nieżyjącego już architekta, dopatrzy się tu tylko specjalista, potrafiący wychwycić drobne szczegóły. W skali, gęstości i klimacie to tylko banalne nowe blokowiska.

Paradoksalnie, na tym tle lepiej wypada architektura komercyjna ze swojej natury: biurowce. Według firmy doradczej Colliers, największą powierzchnią biurową wciąż dysponuje Śródmieście (1,2 miliona metrów kwadratowych), ale rozwijający się w błyskawicznym tempie Mokotów ustępuje już naprawdę nieznacznie (0,9 miliona mkw). Wola to z kolei wciąż pieśń przyszłości. Na razie ma tylko 260 tysięcy metrów powierzchni biurowej. Budowany właśnie przy ulicy Towarowej, 220-metrowy wieżowiec Warsaw Spire nie wywróci tego bilansu do góry nogami (wraz z niższymi skrzydłami będzie miał około 95 tys. mkw powierzchni użytkowej). Nie jest to jednak jedyny wieżowiec z biurami planowany w tej części miasta.

Wcześniej przemysłowy, a dziś biurowy Służewiec jeszcze kilka lat temu cierpiał na bolączki podobne do osiedli na peryferiach: fatalny dojazd, wieczny plac budowy wokół otwartych już budynków, kłopoty z parkowaniem. Kwintesencją była brukowana ulica Domaniewska. Minęły trzy lata – zlokalizowane przy niej budynki dawno zapełniły się „białymi kołnierzykami”. Ulica ma równą nawierzchnię, a obok chodników – równe trawniki. Wciąż ciężko znaleźć tu wolne miejsce parkingowe, ale przed biurowcami z roku na rok widać też więcej rowerów.

Różnica polega na tym, że właściciele mieszkań, nawet jeśli połączą siły, dla kończącego inwestycję dewelopera nie są już klientem. O „swoje” walczyć muszą z nim w sądach, użerać się z administracją lub wypraszać u władz miasta. Co innego firmy, które mogą na raz wynająć pół parku biznesowego na Mokotowie – to klienci, których nie można lekceważyć. Inwestorzy dbają więc o to, by spełniać ich oczekiwania. W procesie projektowania biurowców coraz większy udział mają w ostatnich latach przedstawiciele firm doradczych, którzy odpowiadają później za komercjalizację zakończonej inwestycji. Biurowiec jest dla nich maszyną do robienia pieniędzy. Nie ma tu więc mowy o architektonicznych fajerwerkach. Oczekuje się jednak trwałości, a to oznacza stosowanie niezłych materiałów, za którymi idzie dbałość o detal. Jedni architekci starają się więc za każdym razem modyfikować swoje projekty tak, by – trzymając poziom – dawały się odróżnić. Inni dążą do stworzenia wzorca, który można powtarzać w nieskończoność. Najbliżej sukcesu jest – jedna z najaktywniejszych w Warszawie – firma Ghelamco, która wspólnie z polską pracownią Konior And Parners i belgijską Jaspers – Eyers realizuje biurowce odróżniające się tylko kształtem fontanny na dziedzińcu; Crown Square, Trinity Park, Mokotów Nova czy Marynarska Bussines Park to wariacja na ten sam, niezbyt wyszukany temat. I choć przy bliższym poznaniu przez użytkowanie biurowce te często okazują się budynkami miernej jakości, a ich schematyczność i powtarzalność potęguje uczucie bycia nieznaczącym trybikiem w korporacyjnej machinie, to końcowy efekt jest i tak lepszy, niż na osiedlu, na które trybik wraca po pracy.

Karol Kobos – dziennikarz portalu www.tvnwarszawa.pl

Tekst powstał w ramach projektu Fundacji Bęc Zmiana Architektura XXI wieku w 2011 r.

Dodaj komentarz